DECISÃO JUDICIAL ABRE PRECEDENTE PARA ADIAR O PAGAMENTO DO ITBI

FOLHA DE S. PAULO - IMÓVEIS - 13.2.2011

Os gastos com a compra de um imóvel não se limitam à entrada, à documentação e a parcelas do financiamento. Também é preciso pagar o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).

O tributo é recolhido pela prefeitura do município em que fica o imóvel e corresponde a 2% do valor do bem. Hoje, ele é cobrado quando a escritura (ou matrícula) é emitida no cartório para registrar a negociação.

Alguns advogados entendem que o pagamento deve ocorrer apenas quando o bem é registrado em nome do comprador -o que só acontece quando ele quita o financiamento, por exemplo.

"Os tribunais defendem essa tese porque é nesse momento que a transferência do bem ocorre de verdade", afirma Flauzilino dos Santos, presidente da Arisp (Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo).

"O imposto incentiva os contratos de gaveta porque é caro e é cobrado quando o mutuário já teve gastos altos com documentação e financiamento", diz Santos.

Uma imobiliária de Ribeirão Preto (313 km ao norte de SP) ganhou na Justiça o direito de anulação da multa por não ter pagado o ITBI do imóvel transferido 18 anos antes. Como o atraso gera a incidência de juros de 1% ao mês e multa diária de 0,33% sobre o valor do imposto, a dívida chegou a R$ 250 mil.

Apesar de a causa abrir precedente para outros casos, segundo tributaristas ouvidos pela Folha, entrar na Justiça só vale a pena quando o valor do ITBI é alto. Caso contrário, os honorários custarão mais que a dívida.

Valor venal é a base de cálculo do imposto

O planejamento financeiro para adquirir um imóvel a prazo não pode deixar de lado os gastos necessários para registrar o bem.

Depois da compra, é preciso lavrar e registrar a escritura e pagar o ITBI, explica Alan Guerra, diretor da Anoreg (Associação dos Notários e Registradores do Brasil).

Na cidade de São Paulo, por exemplo, os custos podem passar de R$ 10 mil. "Os gastos variam conforme o município, mas o que mais pesa no valor final é o ITBI", afirma Guerra.

Ele acredita que o problema do imposto não é quando é cobrado, mas sim o valor de sua alíquota. "Ele deveria ser menos oneroso para que o mutuário consiga pagá-lo em qualquer momento."

Segundo dados da Prefeitura de São Paulo, R$ 944,4 milhões foram arrecadados com o ITBI no ano passado, uma alta de 33,7% em relação a 2008. O dinheiro é revertido para gastos com saúde e educação.

Em relação à taxa de inadimplência do imposto, a prefeitura afirma que é "insignificante", uma vez que o não pagamento do tributo impede o registro do bem.

Em Ribeirão Preto, uma imobiliária atrasou o pagamento do ITBI durante 18 anos e, quando foi registrar o imóvel no cartório, viu-se diante de uma conta de R$ 250 mil (imposto e multa).

"Pagamos apenas o imposto e entramos com processo para a anulação da multa, uma vez que a transmissão do bem só ocorreu quando a escritura foi registrada", relata Juliana Pinheiro, advogada da empresa.

MULTA ANULADA

Após um ano de briga na Justiça, a imobiliária ganhou a causa no fim do ano passado. "Entrar com processo vale a pena quando o imóvel é caro e o imposto é alto. No caso do meu cliente, só o ITBI foi R$ 76 mil", contabiliza.

No caso de multa já paga, o mutuário pode reaver o dinheiro na Justiça, mas o pagamento é feito por precatórios -dívida pública que leva anos para ser paga.

Segundo a Prefeitura de São Paulo, o ITBI só não é cobrado no caso de herança ou doação do imóvel, uma vez que não envolve transação de compra e venda. Entretanto, essa situação não é livre de encargos: há o ITCMD (Imposto sobre Transmissão "Causa Mortis" e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos), de 4% sobre o valor venal do imóvel. "Como ele vale o dobro do ITBI, é importante que idosos ou enfermos façam a sucessão patrimonial em vida para a tributação ser menor", aconselha Otero.

Hoje, os próprios cartórios informam o valor a ser destinado ao pagamento desse imposto, segundo decisão do governo de São Paulo.

ITBI pode ser diluído no financiamento

Quem não tem condições de arcar com o valor do ITBI pode diluir seu valor no financiamento imobiliário.

No Banco do Brasil, é possível parcelar até R$ 10 mil do tributo e até R$ 2.500 dos gastos em cartórios. O Bradesco também oferece essa facilidade, contanto que a somatória não ultrapasse 80% do valor de avaliação do imóvel. No Itaú, o total não pode ultrapassar 5% do valor do bem parcelado. No Santander, não há restrições para a liberação do crédito. "Os juros são menores que os do empréstimo [a pessoa física]", diz Nerian de Oliveira, superintendente de negócios imobiliários do banco. A Caixa Econômica Federal não financia o imposto; a opção é um empréstimo comum a pessoa física.

APURAÇÃO TARIFAS DE CARTÓRIOS SÃO FISCALIZADAS

Os cartórios agora têm de informar o valor das taxas cobradas pelos serviços prestados à população -caso de certidões imobiliárias- à Secretaria da Fazenda, pela internet. A medida foi aprovada na semana passada. Por envolver uma nova tecnologia, sua implantação total será concluída em 2012.

PATRÍCIA BASILIO - COLABORAÇÃO PARA A FOLHA