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quinta-feira, 22 de junho de 2017

Justiça derruba cálculo de ITBI com base em pesquisa de mercado

VALOR ECONÔMICO - LEGISLAÇÃO & TRIBUTOS 21.06.2017 

Compradores de imóveis têm conseguido, na Justiça, mudar o critério da Prefeitura de São Paulo para calcular o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). A busca pelo Judiciário vem se tornando frequente desde a crise no mercado imobiliário – que colocou em prática uma antiga fórmula de cálculo do imposto, mais benéfica para a arrecadação. 

Enquanto outras cidades do país usam como base o valor venal do imóvel (o mesmo que serve ao IPTU) ou o da transação de compra e venda, na capital paulista existe um método próprio. 

O município prevê duas formas ao cálculo do ITBI: uma porcentagem do valor da negociação – assim como em outras cidades – ou o chamado valor venal de referência. Esse índice, o VVR, é determinado pela prefeitura com base em pesquisa de mercado e sem data pré-definida para a atualização. 

Vale o que estiver mais alto no momento em que o negócio for fechado. E como os preços dos imóveis estão reduzidos – em função, principalmente, da baixa demanda – o valor venal de referência tem se destacado. 

Em um dos casos levados para o Judiciário, que trata da compra de imóvel no bairro Butantã, o valor da transação foi de R$ 1,2 milhão, enquanto que o VVR estava fixado em R$ 2,1 milhões. E essa diferença fez quase que dobrar o que deveria ser recolhido como imposto. 

Tem de ser destinado ao ITBI 3% do total. Nesse caso, se levado em consideração o valor da compra, deveriam ser pagos R$ 36 mil como imposto. Mas como a base utilizada foi a do VVR, a quantia acabou ultrapassando os R$ 65 mil. 

Situação semelhante envolveu a compra de imóvel na região dos Jardins. O valor da transação foi de R$ 2,6 milhões e o VVR estava fixado em R$ 4 milhões. O imposto que pelo cálculo tradicional seria de R$ 79,5 mil, passou para R$ 120 mil. 

A advogada Marília de Prince Rasi Faustino, do escritório Zilveti Advogados, ingressou recentemente com quatro ações desse tipo na Justiça e obteve decisão favorável em todas elas. "O primeiro cliente que atendemos fez todas as cotações no começo da negociação. Três meses depois, quando ele foi fechar a compra, percebeu que o valor do imposto havia dobrado. Ninguém sabe ao certo como e nem quando essas atualizações são feitas pela prefeitura", diz. 

Os juízes vêm entendendo que não há base legal para o chamado VVR. "Afronta ao disposto nos artigos 150 da Constituição Federal e 97 do Código Tributário Nacional", conforme as decisões. Para os magistrados, o ITBI deveria ser composto pelo valor da negociação ou pelo valor venal, que consta na planta de valores genéricos do município e serve de referência ao IPTU. 

A discussão sobre o VVR gerou muito burburinho na época em que foi instituído – em 2005, por meio do Decreto Municipal nº 46.228. "É algo que só existe em São Paulo", destaca a advogada Vanessa Campos de Almeida, do escritório Viseu Advogados. Ela afirma que ao comprador do imóvel não há sequer a chance de escolher uma ou outra opção de base de cálculo. A guia de recolhimento do imposto é acessada pelo site da prefeitura e o sistema é quem gera o valor a ser pago. 

O Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) já se manifestou sobre o VVR ao julgar um Incidente de Inconstitucionalidade. Os desembargadores decidiram, na época, que o valor venal de referência deveria servir ao município "apenas como parâmetro de verificação da compatibilidade do preço declarado de venda, não podendo se prestar para prévia fixação da base de cálculo do ITBI". 

Apesar da decisão, a prefeitura nunca retirou o VVR do cálculo do imposto, cuja arrecadação foi de R$ 1,75 bilhão em 2016. "E esses valores são fixados sem que exista critério objetivo. Pelo decreto, por exemplo, a prefeitura deveria basear o valor do metro quadrado em relatórios enviados pelas imobiliárias. Mas não há publicidade disso", aponta Marcus Vinicius Kikunaga, da Comissão de Estudos de Direito Imobiliário do Instituto dos Advogados de São Paulo (Iasp). 

Subsecretário da Receita Municipal, Pedro Ivo Gândra diz que a atualização do VVR é feita a partir de consultas de amostras do mercado (como o índice Fipezap, uma parceria entre a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e o site de imóveis Zap) e que ocorre conforme as oscilações do mercado. "Pode ser semestralmente, anualmente. Depende de como o mercado está se comportando." 

Segundo Gândra, mais de 70% das transações imobiliárias têm valores mais altos do que o VVR. Para os casos de distorções, diz, há uma divisão interna na secretaria para avaliações especiais, onde o contribuinte pode apresentar a sua demanda e ter o valor do imposto reduzido (se for o caso, após a análise). 

"Todo o trabalho é feito de forma a evitar que se extrapole o valor de mercado. Mas, como em qualquer método estatístico, podem haver algumas distorções. Estamos falando de uma cidade como São Paulo, onde existem 3,3 milhões de imóveis", pondera o subsecretário da Receita Municipal. 

Pedro Ivo Gândra acrescenta que está sendo implementada pela prefeitura a "declaração de transações imobiliárias". A partir de agosto, as imobiliárias de São Paulo terão que informar mensalmente sobre todas as transações, de venda e alugueis, feitas em São Paulo. Essa declaração foi instituída pelo decreto de 2005 – o mesmo que criou o VVR – e está sendo agora instituído por meio de portaria. 

Segundo Gândra, as informações serão usadas para compor a base de amostras do VVR e também de subsídio às análises dos pedidos de contribuintes para a redução do imposto. 

Joice Bacelo - De São Paulo

Minhas publicações em revistas, livros e sites:

33- Suspensão da Exigibilidade do Crédito Tributário como Hipótese de Suspensão do Prazo de Prescrição. in Estudos de Direito Tributário: homenagem a José Eduardo Soares de Melo. Organização de Eduardo Soares de Melo. São Paulo: Malheiros, 2020. p. 697-706 - ISBN 978-85-392-0459-5.

32 - Autocomposição na Administração Pública em Matéria Tributária. Revista de Doutrina Jurídica - RDJ (online), v. 111, p. 186-363, 2020 - ISS 2675-9640 - link: https://revistajuridica.tjdft.jus.br/index.php/rdj/article/view/578

31- Breves Comentários do Posicionamento do Superior Tribunal de Justiça sobre Prescrição Intercorrente em Matéria Tributária. in O Supremo Tribunal de Justiça e a aplicação do direito: estudos em homenagem aos 30 anos do Tribunal da Cidadania. Coordenação Carlos Alberto de Moraes Ramos Filho e Daniel Octávio Silva Marinho. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2020. p.581-591 - INSB 978-65-5510-146-1

30- La Posibilidad de Soluciones Alternativas De Controversias en el Derecho Tributario. in Revista Estudios Privados ZavaRod Institute. Ano VII – nª 07/2020 – Segunda Época – pág. 112-120; Versión Digital www.zavarod.com.

29- La Responsabilidad Tributaria del Administrador de Fondos de Inversión. in Revista Estudios Privados ZavaRod Institute. Ano VII – nª 07/2020 – Segunda Época – pág. 209-221; Versión Digital www.zavarod.com.

28- El Problema que Provoca la Modulación de los Efectos de las Decisiones Emitidas en el Control de Constitucionalidad en Materia Tributaria. in Revista Estudios Privados ZavaRod Institute. Ano VII – nª 07/2020 – Segunda Época – pág. 300-313; Versión Digital www.zavarod.com.

27. A execução contra a Fazenda Pública fundada em título executivo extrajudicial de acordo com o art. 910 do Código de Processo Civil (co-autoria com Ana Paula Martinez). in Processo de Execução e Cumprimento de Sentença: temas atuais e controvertidos. Coordenação Araken de Assis e Gilberto Gomes Bruschi. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2020. p. 919-924 - ISBN 978-65-5065-285-2.

26. Modulação dos Efeitos da Decisão: Razões de (in)Segurança Jurídica. in Texto e Contexto no Direito Tributário. Coordenação Paulo de Barros Carvalho; Organização Priscila de Souza. 1ª ed. São Paulo: Noeses: IBET, 2020. p. 1113-1123 - ISBN 978-65-992879-3-0

25. O grave Problema da Técnica de Modulação dos Efeitos das Decisões Proferidas em Controle de Constitucionalidade em Matéria Tributária. in Novos Rumos do Processo Tributário: Judicial, Administrativo e Métodos Alternativos de Cobrança do Crédito Tributário, vol.1; coordenação de Renata Elaine Silva Ricetti Marques e Isabela Bonfá de Jesus. São Paulo: Editora Noeses,2020, p. 767-783.

24. Constructivismo Lógico Semântico. in Constructivismo lógico-semântico: homenagem aos 35 anos do grupo de estudos de Paulo de Barros Carvalho. Coordenação de Paulo de Barros Carvalho; organização Jacqueline Mayer da Costa Ude Braz. 1ª ed. São Paulo: Noeses, 2020. p. 233-251 - ISBN 978-85-8310-143-7

23. Responsabilidade Tributária do Administrador de Fundos de Investimento. in Constructivismo lógico-semântico e os diálogos entre a teoria e prática. Coordenação Paulo de Barros Carvalho; organização: Priscila de Souza. 1ª ed. São Paulo: Noeses, 2019. p.1095-1110 - ISBN 978-85-8310-142-0

22. A possibilidade de soluções alternativas de controvérsias no Direito Tributário in Revista da Faculdade de Direito da Universidade São Judas Tadeu. Ano 6 - nº 07 - 1º semestre de 2019 - ISBN 2358-6990 - - https://www.usjt.br/revistadireito/numero-7.html

21. Prazo de Decadência das Contribuições Previdenciárias Executadas de Ofício Na Justiça do Trabalho. in 30 anos da Constituição Federal e o Sistema Tributário Brasileiro. Organização Priscila de Souza; Coordenação Paulo de Barros Carvalho. 1ª ed. São Paulo: Noeses, 2018, p. 987 - 1009.

20. Nova interpretação do STJ sobre prescrição intercorrente em matéria tributária in conjur.com.br (28.11.2018)

19. Uma Nova Visão Para um Velho Assunto: Decadência e Prescrição no Direito Tributário, in Normas Gerais de Direito Tributário: Estudos em Homenagem aos 50 anos do Código Tributário Nacional. Coord. Carlos Alberto de Moraes Ramos Filho. Curitiba: Editora CRV, 2016. p. 537-549.

18. A Lei Complementar e a Função de Solucionar Conflito de Competência em Matéria Tributária. in 50 Anos do Código Tributário Nacional. Org. Priscila de Souza; Coord. Paulo de Barros Carvalho. 1 ed. São Paulo: Noeses: IBET, 2016. p.1087-1098.

17. Prescrição, Decadência e base de cálculo das contribuições executadas de ofício na Justiça do Trabalho. In: Instituto Brasileiro de Estudos Tributários, et. al.(Org.). PRODIREITO: Direito Tributário: Programa de Atualização em Direito: Ciclo 2. Porto Alegre: Artmed Panamericana; 2016. p. 47-81. (Sistema de Educação Continuada a Distância, v. 2).

16. A Cobrança do Crédito Tributário e os Conflitos que podem ser Solucionados no âmbito do Processo Administrativo Tributário. Revista Sodebras - Soluções para o desenvolvimento do País. Volume 11 – n. 132 – Dezembro/2016. p. 25-29.

15. Decadência e Prescrição no Direito Tributário. Revista de Direito Tributário Contemporâneo. vol.02. ano 1.p.197-209. São Paulo: ed. RT, set-out.2016.

14. O Direito à Repetição do Indébito do ICMS: Aplicação do Art. 166 do CTN. In: Betina Treiger Grupenmacher; Demes Brito; Fernanda Drummond Parisi. (Org.). Temas Atuais do ICMS. 1ed.São Paulo: IOB Informações Objetivas Publicações Jurídicas Ltda, 2015, v. 01, p. 01-494.

13.Uma nova visão sobre Decadência e Prescrição no Direito Tributário. In: Fernanda Drummond Parisi; Heleno Taveira Torres; José Eduardo Soares de Melo. (Org.). Estudos de Direito Tributário em Homenagem ao Professor Roque Antônio Carrazza. 1ed.São Paulo: Malheiros Editores, 2014, v. 1, p. 612-626.

12.O início da Fiscalização como Demarcação do Prazo de Decadência do Crédito Tributário. In: Paulo de Barros Carvalho; Priscila de Souza. (Org.). O Direito Tributário: Entre a Forma e o Conteúdo. 1 ed.São Paulo: Editora Noeses, 2014, v. 1, p. 1-1158.

11. O Supremo Tribunal Federal: Órgão Jurídico (não político). Revista da Faculdade de Direito da Universidade São Judas Tadeu, http://www.usjt.br/revistadire, p. 01 - 249, 01 mar. 2014.

10.Constituição Definitiva do Crédito Tributário. In: Paulo de Barros Carvalho. (Org.). X Congresso Nacional de Estudos Tributários: Sistema Tributário Brasileiro e as Relações Internacionais. 1ed.São Paulo: Editora Noeses, 2013, v. 1, p. 1-1160.

9.Impossibilidade de incidência nas importações de serviço. In: Alberto Macedo e Natalia De Nardi Dacomo. (Org.). ISS Pelos Conselheiros Julgadores. 1ed.SÃO PAULO: Quartier Latin, 2012, v. 1, p. 429-438.

8. Penhora on line em Matéria Tributária, aplicação do art. 185-A do Código Tributário Nacional - CTN. Enfoque Jurídico - Ano I - Edição 2 - Abril/2011, São Paulo, p. 8 - 8, 01 abr. 2011.

7.Norma Jurídica: paralelo entre a teoria normativista- positivista clássica e a teoria comunicacional. In: Gregorio Robles; Paulo de Barros Carvalho. (Org.). Teoria Comunicacional do Direito: Diálogo entre Brasil e Espanha. 1ed.São Paulo: Noeses, 2011, v. 1, p. 3-649.

6. Lacunas no Sistema Jurídico e as Normas de Direito Tributário. Revista de Direito Tributário 109/110. Malheiros Editores, 2010.

5. Meio Eletrônico Utilizado para garantir a efetividade na cobrança do crédito tributário: penhora on line. Direito Tributário Eletrônico, Editora Saraiva, 2010.

4. La modulación de efectos de la decisión en el control de constitucionalidad brasileña. Revista Opciones Legales -Fiscales, Edição Especial, Junio 2010, México. E edição normal de venda, México, junio 2010.

3. Tradução e Direito:Contribuição de Vilém Flusser e o dialogismo na Teoria da Linguagem. Vilém Flusser e Juristas. Editora Noeses, 2009.

2. Modulação dos efeitos da decisão em matéria tributária: possibilidade ou não de “restringir os efeitos daquela declaração”. Revista Dialética de Direto Tributário (RDDT). v.170, p.52-63, 2009.

1. Concessão de Medida Cautelar em Controle de Constitucionalidade Concentrado e seus Efeitos em Matéria Tributária. Revista da Escola Paulista de Direito. Editora Conceito, 2009. v.7, p.05 - 449.

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